gap. Hohe Mieten sind Ergebnis steigender Grundrenten. Statt Kritik an Immobilienhaien braucht es politische Forderungen wie Mietzinskontrolle oder Enteignung des Bodens.

Hohe Mieten sind ein individuelles Problem, das sich nur gemeinsam lösen lässt. Die Immohaie zu denunzieren ist einfach, aber für politische Forderungen braucht es mehr: das Verständnis für den gesellschaftlichen Mechanismus dahinter und die Einsicht in die Hebel zu dessen Änderung.

Grundrente + Baukosten + Hypozins
Auf dem Einzahlungsschein für die Miete steht eine einzige Zahl, doch diese setzt sich aus drei Teilen zusammen: dem Bodenpreis, den Baukosten und den Zinsen für das investierte Kapital. Der Bodenpreis kann in den Städten und ihrer näheren Agglomeration gut die Hälfte der Kosten ausmachen. Für bürgerliche Ökonomen sonnenklar, ist es für uns Marxist:innen ein Rätsel. Wenn nur die menschliche Arbeit Wert schafft, wieso ist der Boden, der einfach so daliegt, dann so teuer?
Weil es zwingend Boden braucht, damit etwas produziert werden kann, kann der Bodenbesitzer einen Teil des Wertes, der auf seinem Boden geschaffen wird, für sich abzweigen. Das wird Grundrente genannt. Je besser sich ein Stück Boden für eine bestimmte Art der Verwertung eignet, desto mehr kann sich der Bodenbesitzer aneignen, desto höher ist seine Grundrente. Der Zusammenhang ist also umgekehrt: Hohe Bodenpreise sind der Kaufpreis für eine hohe Grundrente.
Der zweite Teil, der Bau, ist ein Produktionsprozess wie andere auch. Allerdings ist sehr viel Handarbeit
dabei, was das Bauen teuer macht. Grosssiedlungen wie «Göhnerswil» in Benglen und Telli in Aarau oder die abgerissene Grünau in Zürich zeigen, dass industrielles Bauen möglich ist. Bei Gross- und Kleinbürger:innen lösen diese Betonberge ästhetische Panikattacken aus, aber für ihre Bewohner:innen wurden diese Siedlungen genauso Heimat wie eine architektonisch ausgezeichnete Stadtsiedlung. Eine kosteneffiziente und bewohner:innenfreundliche Architektur wäre also möglich, aber wenn die Mieten wegen einer hohen Grundrente für die unteren Schichten unbezahlbar sind, soll wenigstens eine aufwändige Bauweise die hohe Miete in Prestige und Luxusgenuss umwandeln.
Der dritte Teil, die Zinsen auf das vorgeschossene Kapital, ist nicht anders als in jeder anderen kapitalistischen Produktion, wo sich zwei Kapitalisten den von den Arbeiter:innen geschaffenen Mehrwert aufteilen: der Fabrikbetreiber und der Kapitalgeber.

Nur noch für die Miete schaffen?
– da wären wir ja schöne Affen, skandierten die demonstrierenden Jugendlichen im Zürich der 1980er- und 1990er-Jahre. Aber wer zahlt eigentlich die Miete? Sonnenklar, und doch gesellschaftlich gesehen falsch. Es sind die Kapitalisten, die vom Mehrwert leben, den die Arbeitskraft schafft. Bei Geschäftsliegenschaften ist das einleuchtend, aber es gilt auch für Wohnungen. Je höher die Grundrente, desto höher der Preis der Arbeitskraft, desto kleiner der Mehrwert, der für die Kapitalisten übrigbleibt. Das ist natürlich überspitzt, denn ein Teil wird auch von den Arbeitenden getragen, wenn sie aus der Nähe ihrer Arbeitsstätten verdrängt werden und längere Arbeitswege haben. Doch im Wesentlichen bleibt es ein Verteilkampf zwischen Kapitalisten und Grundrentiers. Im besiegten Deutschland nach dem Ersten Weltkrieg wurde auf die schuldenfreien Alt-Immobilien eine Hauszinssteuer erhoben, die für die Erstellung von Neubauten für Arbeiter:innen verwendet wurde. Das sahen die Ökonomen damals als eine Unterstützung der Exportindustrie.
Das wirft die Frage auf, wie hoch die Grundrente steigen kann. Boden ist ein Monopolgut, da man nicht darum herumkommt. Bei Monopolen bestimmt nicht der Wert den Preis, sondern die Kauflust (bei einer Gucci-Tasche) und die Zahlungsfähigkeit (bei einer Wohnung) der Käufer:innen. Lenin unterstrich in seiner Untersuchung zum Imperialismus den Machtcharakter von Monopolen. Grosse Firmen streben wirtschaftliche Stellungen an, in der die anderen Firmen ihnen einen Teil ihres Mehrwertes als Tribut abgeben müssen. Das können Rohstoffe oder Zugang zu KI sein. Die Grundrente in den wirtschaftlichen Zentren eignet sich ebenfalls dafür. Wo ein hoher Mehrwert produziert wird, kann auch eine hohe Grundrente abgeschöpft werden, direkt beim Kapitalisten oder über hohe Mieten für die Arbeitskräfte. Und diese hohe Grundrente zieht die Finanzfirmen an, Investmentfonds ebenso wie Pensionskassen, die als Staubsauger kleine Beträge sammeln und damit ihre ökonomischen Stellungen ausbauen.
Auf diesem Anstieg der Grundrente baut auch Rot-Grün das politische Geschäftsmodell auf. In der Stadtregierung sorgen die Genoss:innen für eine attraktive Stadt. Die Steuererträge aus den Monopolgewinnen der Firmen investieren sie in Genossenschaftssiedlungen für ihre kleinbürgerlich-progressive Klientel. Wer sich über die unsäglichen Nicht-Begründungen gegen eine Einkommensschranke in städtisch unterstützten Wohnungen oder über die Winkelzüge der Liegenschaftsverwaltung gegen die Kontrolle der aktuellen Einkommensverhältnisse wundert, findet hier die Erklärung: Die typische akademische Klientel kommt während oder nach dem Studium in die geschützten Wohnungen und soll auch darin bleiben dürfen, wenn das Einkommen die klassenmässige Höhe erreicht hat. Wer nicht das Glück hat, eine solche Wohnung zu ergattern, kann sich an die Hoffnung klammern, dass es irgendwann klappt. Gleichzeitig sorgen diese «Genoss:innen» mit Bau- und Zonenordnungen dafür, dass industrielles Bauen verhindert wird und in der Stadt kleinbürgerliche Idyllen entstehen, in denen die Stadtbiene summt und der einzige Streitpunkt ist, um welche Uhrzeit die Bars ihre Aussenplätze schliessen müssen. Wohnen für Privilegierte statt Wohnen für Alle.

Eine lange Geschichte der Mietzinskontrolle
Wenn man heute hört, wie die Bürgerlichen eine Mietzinskontrolle als unmöglich verteufeln, ist es doch recht erstaunlich, dass es in der ersten Hälfte der letzten hundert Jahre eine Mietzinskontrolle gab, zumindest in Städten mit Wohnungsnot. Zu Beginn des Ersten Weltkriegs wurde ein Ausweisungsstopp verhängt, wenn die mobilisierten Soldaten keine Mieten bezahlen konnten. Bald wurde auch das Erhöhen der Mieten verboten. Dieses Verbot blieb bis 1925 bestehen.
Vor dem Zweiten Weltkrieg, in einer Zeit wirtschaftlicher Krise, wurde eine allgemeine Preiskontrolle für Güter des täglichen Bedarfs eingeführt, die auch die Mieten umfasste. Die allgemeinen Preise wurden 1950 wieder freigegeben, die Mieten wurden noch bis 1969 weiter überwacht. Es brauchte aber auch zusätzliche Regelungen wie einen gewissen Kündigungsschutz, um Umgehungsmanöver der Immobilienbesitzer:innen zu verhindern. Kündigungsschutz und Mietzinskontrolle gehören zusammen. Ohne Schutz vor Kündigungen können Vermieter:innen höhere Mieten mit der Drohung eines Wohnungsverlusts durchsetzen; ohne Begrenzung der Mieten bleibt der Kündigungsschutz unvollständig, weil jede Neuvermietung eine Gelegenheit für einen massiven Aufschlag bot.
Alle diese Massnahmen waren Notverordnungen oder Beschlüsse des Bundesrates. Ein allgemeiner Schutz vor ungerechtfertigten Kündigungen wurde bei der Aufhebung der Mietzinskontrolle ins Gesetzbuch (Obligationenrecht, OR) aufgenommen und so regularisiert. Da es Anfang der 1970er-Jahre zu wenig Wohnungen gab und die Mieten weiter stiegen, kam das Thema nicht zur Ruhe. Der Dennergründer Karl Schweri mischte sich mit einer Initiative zur Wohnbauförderung ein, das Parlament verschärfte von sich aus schwache Vorschläge des Bundesrates für Massnahmen gegen Missbräuche im Mietwesen. 1972 gab es dann einen Bundesbeschluss, der die Formularpflicht und die Möglichkeit zur Anfechtung vor einer Schlichtungsstelle einführte. Zudem wurde missbräuchlicher Mietzins als einer definiert, der einen übersetzten Ertrag liefert. Termine und Gelegenheiten für die Erhöhung des Mietpreises wurden festgelegt und der Mietzins faktisch an die Entwicklung der Kosten gebunden, solange die Mieterin in der Wohnung sitzt. Diese Regelungen wurden später fast unverändert ins OR übernommen und gelten noch heute. Praktisch ist das eine Form der Mietzinskontrolle gegen missbräuchliche Mieten, wobei aber die Kontrolle den Mieter:innen überlassen wird, die sich zur Durchsetzung an Schlichtungsstellen und Mietgerichte wenden müssen, und wo es Schlupflöcher gibt, die rege genutzt werden. Schon 1973 reichten die Partei der Arbeit (PdA), der Mieterverband und weitere Organisationen eine Initiative ein, die wieder eine staatliche Mietzinskontrolle forderte. Diese Initiative scheiterte, wie auch eine weitere, die der Mieterverband 1982 lancierte.
Was lernen wir aus der Geschichte? Wenn Not und Klassenkampf so scharf werden, dass sich das Bürgertum bedroht fühlt, dann greift es zu jeder nur möglichen Massnahme, um die Gefahr abzuwenden. Dazu gehört auch ein gewisser Ausgleich auf Kosten der eigenen Klassengenoss:innen. Wenn sich bisher nichts geregt hat ausser Runden Tischen, dann nicht deswegen, weil es keine Wohnungsnot gäbe, sondern weil das Bürgertum diese Not noch nicht spürt, weil es zu wenig Proteste gibt.

Politische Rezepte
Im Wesentlichen gibt es zwei Hebel, um auf die Mieten einzuwirken: Mietzinskontrolle und Abschaffung der Grundrente durch Enteignung des Bodens. In Basel gibt es eine Mietzinskontrolle, die für alle Wohnungen gilt, aber auch in Zürich werden die Mieten von Wohnungen, die auf irgendeine Art von der Stadt unterstützt werden, überprüft. Dafür gibt es eine einfache Formel für den höchstzulässigen Mietzins. Aufwändiger wird es nur dort, wo Neu- und Umbauten überprüft werden müssen, ob sie unnötig verteuert werden. Eine Bewilligungspflicht für Sanierungen kann übermässige Luxussanierungen verhindern, wenn das die Praxis der Bewilligungsbehörden wird. So können auch Wuchermieten unterbunden werden.
Wie auch immer die Formel für die Prüfung der Mieten ausgestaltet ist, die Grundrente wird dadurch nicht angetastet: Der Bodenpreis gehört zu den Anlagekosten, die legitimer Bestandteil bei dieser Kontrolle sind. In Berlin wurde 2021 die Initiative «Deutsche Wohnen & Co Enteignen» angenommen, die sich gegen die grossen Immobilienkonzerne richtete. Die Umsetzung scheiterte an der juristischen Situation, die es dem Bürgertum sehr leicht macht, eine solche Massnahme zu verhindern. Das wäre in der Schweiz nicht anders. Trotzdem ist der Gedanke bestechend. Wenn der Boden der Gemeinschaft gehört, wird diese über die Zuteilung entscheiden. Das birgt zwar auch die Gefahr eines Klientelismus, ist aber sicher nicht schlechter als die aktuelle Zuteilung per Zahlungskraft.
Engels war skeptisch, ob ein Kampf für tiefere Mieten etwas bringen würde, weil über kurz oder lang auch die Löhne sinken würden – erinnern wir uns, dass gesellschaftlich gesehen die Grundrente aus dem Mehrwert bezahlt wird, es also auf eine Umverteilung zwischen Kapitalist:innen und Grundrentiers hinausläuft. Doch wenn man sich zwischen den beiden Forderungen «Mietzinskontrolle» und «Enteignung» entscheiden muss, ist die Wahrscheinlichkeit für eine Umsetzung nicht das einzige Kriterium. Eine politische Forderung sollte sich für eine
anschauliche Kritik am Kapitalismus verwenden lassen.